Земля для грядок: как выбрать

Секреты Огорода: какую почву любят растения?

Добавление статьи в новую подборку

Когда речь идет о почве, все мы представляем примерно одно и то же: рассыпчатую коричневатую субстанцию. Однако грунт бывает очень разнообразен по составу, плотности и оттенку. И лучше всего в этих особенностях разбираются его жители – растения.

Не в каждой почве прорастут семена и вырастут крепкие сеянцы, не каждый грунт станет залогом обильного урожая. Чтобы культурные растения развивались правильно, важны как минимум два фактора:

• наличие расстояния между частицами грунта, чтобы могли свободно проходить воздух и влага;
• наличие в почве питательных веществ.

Этим требованиям полностью соответствует рыхлая, пористая и плодородная почва.

Особенности рыхлой почвы

Здоровая рыхлая почва отличается наличием нескольких видов пор, или пустот между частицами. По степени проницаемости их можно разделить на:

• макропоры, через которые вода и питательные вещества быстро перемещаются в другие слои грунта;
• микропоры, лучше удерживающие минералы и воду;
• биопоры – отверстия, которые остались после жизнедеятельности почвенных организмов и корней растений.

Рыхлая почва напоминает губку: она хорошо удерживает воду и питательные вещества, обогащена кислородом и все это порционно отдает растениям. При этом не уплотняется и обеспечивает корням комфортный тепловой режим. О такой почве мечтает каждый дачник. Поэтому мы делимся с вами 6 способами превращения плотного или бедного на полезные вещества грунта – в рыхлый и плодородный. Есть среди них более простые методы, а есть те, которые потребуют некоторых усилий. Но ради здоровья растений и отличного урожая определенно стоит постараться!

Способ 1. Внесите в почву органику

Органика улучшает структуру почвы и повышает плодородие. Можно использовать не только всем известные компост, торф, навоз и птичий помет, но и древесные опилки, костную муку, травяные настои из одуванчиков, крапивы, клевера и т.д. Лучше всего вносить органику осенью, однако и весной эта процедура принесет огромную пользу.

Конский навоз считается более питательным по сравнению с коровьим. Он быстро разлагается, отлично подходит для теплых грядок. В перепревшем виде его можно использовать в качестве мульчи.

Способ 2. Посейте сидераты

Наверняка вы не раз слышали о сидератах, или зеленых удобрениях, которые способны творить настоящие чудеса. Они и почву разрыхляют, и опасных вредителей с бактериями отпугивают, и становятся надежной защитой от сорняков. А также обогащают грунт азотом, фосфором и калием. Кроме того, некоторые сидераты, например, гречиха, люпин, кормовые бобы, способны снизить кислотность почвы.

Весной сидераты можно высевать в теплицу или грунт, а после наращивания ими зеленой массы, срезать и заделывать в почву. Но лучше всего оставить такие растения на выделенном участке на весь сезон, а уже в следующем году высаживать в оздоровленную почву овощи и зелень.

Если свободного места для посева сидератов нет, можно высаживать их в междурядьях. Или высевать после уборки урожая, чтобы остановить рост сорняков и одновременно улучшить качество почвы.

Практически универсальным сидератом по праву можно считать неприхотливую фацелию. После нее любые овощи хорошо растут и плодоносят.

Способ 3. Замульчируйте почву

Мульчирование – настоящее спасение для обедненной почвы. Мульча позволяет сохранить влагу в грунте и тем самым повышает его рыхлость, спасает землю от уплотнения, водной и ветровой эрозии, а также защищает корни растений от жары или холода. Постепенно разлагаясь, сено, солома, компост и другие виды мульчи насыщают растения питательными веществами. Кроме того, на замульчированной почве будет трудно пробиться сорнякам, и вам не придется заниматься прополкой. Да и выглядят грядки, покрытые мульчой, опрятно и красиво.

Хорошо себя зарекомендовали также неорганические виды мульчи: полиэтиленовая пленка, спанбонд, бумага и т.д.

Если лето выдалось дождливым, органическую мульчу лучше убрать с грядок, чтобы не вызвать всплеск грибковых заболеваний.

Способ 4. Соблюдайте севооборот

Если из года в год высаживать на одной грядке одну и ту же культуру, можно не только получить мизерный урожай, но и столкнуться с серьезным разрушением почвы. Дело в том, что со временем любая культура обедняет грунт, делает его более кислым и менее плодородным, насыщает побочными продуктами своей жизнедеятельности. Поэтому посадки нужно ежегодно чередовать. И для этого существуют правила севооборота.

Севооборот позволяет почве восстановить свое плодородие и поддерживать баланс содержащихся в ней питательных веществ. Земля перестает быстро истощаться, меньше подвергается нашествию сорняков, вредителей и патогенных бактерий. Такой способ улучшения почвы не требует особых затрат, а эффект дает отличный.

Способ 5. Используйте биопрепараты для повышения плодородия почвы

Если почве трудно поддерживать баланс своей микрофлоры, на помощь придут биологические препараты на основе бактерий и грибов. Достаточно внести нужно количество средства по инструкции – и грунт приобретет новые качества: станет более питательным, рыхлым и здоровым. Растения в такой почве начнут лучше расти, смогут показать весь свой потенциал.

На рынке большой выбор различных препаратов. Один из популярных – Экомик Урожайный, который можно использовать не только для восстановления плодородия почвы (в т.ч. загрязненной агрохимикатами), но и для выращивания овощных, плодово-ягодных и цветочных культур, приготовления компоста. Препарат безопасен и прост в применении.

Также для улучшения почвы можно применять микробиологические препараты Байкал ЭМ-1, Возрождение, Сияние, средства на основе грибов – Триходермин, Микоплант и т.д.

Низкая температура воздуха существенно снижает эффективность биопрепаратов.

Способ 6. Практикуйте смешанные посадки

Идеально чистые от сорняков и соринок монокультурные грядки красиво выглядят на фотографии. Но в реальной жизни такая посадка наносит вред и растениям, и почве. Грунт быстрее истощается, не успевает восстановить баланс, начинают активно размножаться патогенные бактерии, снижается урожайность. Выход есть – высаживать рядом растения из разных семейств. Такие смешанные посадки поддерживают баланс почвы. А если правильно выбрать соседей, можно успешно побороть нашествие вредителей. Например, лук отпугивает от моркови морковную муху, чеснок защищает томаты от тли, паутинного клеща и белокрылки. Шалфей и горчица оберегают клубнику (садовую землянику) от слизней и улиток.

Не стоит высаживать рядом высокорослые и низкорослые растения, а также культуры с разной потребностью в освещении.

Повысить плодородие почвы можно и некоторыми другими методами. Так стоит отказаться от частой перекопки, которая обедняет грунт, а вместо нее использовать безотвальную обработку почвы. Очень эффективный, хотя и не такой распространенный способ – внесение в почву дождевых или специально выращенных на фермах калифорнийских червей, которые будут вырабатывать биогумус и тем самым улучшать структуру грунта. Разрыхлить почву также помогут перлит и вермикулит.

Можно не ограничиваться одним способом улучшения качества почвы, а использовать их в комплексе. Тогда ваш огород будет самым здоровым и урожайным!

Какая земля подходит для грядок

Урожайность на приусадебном участке напрямую зависит от среды, в которую помещаются растения, а основной ее компонент – почва.

Плодородный грунт или чернозем: что лучше

Чернозем – это идеальное, созданное природой сочетание питательных веществ и элементов в структуре земли. Такая почва имеет нейтральный рН, идеальный для любых растений, она сама поддерживает необходимый уровень влажности и вбирает нужное количество УФ лучей. Однако далеко не каждый огородник может похвастаться наличием чернозема на своем участке, а покупка его обходится достаточно дорого.

Плодородный грунт – бюджетный аналог чернозема. Несмотря на то, что эта альтернатива создана искусственно, состав почвы соответствует всем требованиям классической идеальной земли для грядок:

• Песок (30%.) – для улучшения влаго- и воздухопроницаемости, насыщения кислородом, солнечным светом и водой.
• Чернозем (30%) – источник гумуса, насыщенного минералами, питательными и полезными компонентами.
• Торф (50%) – натуральное органическое удобрение для нейтрализации почвенных сред и негативного воздействия вредных примесей.

Плодородный грунт подходит для выращивания всех видов злаковых и овощных культур, плодово-ягодных кустарников и деревьев, цветов и декоративной зелени.

На заметку: внесение на грядки плодородного грунта на несколько лет избавляет от необходимости удобрять почву.

Как сделать грунт плодороднее

Существует несколько способов повысить урожайность земли, в зависимости от ее первоначального состава:

• Песчаник – хорошо аккумулирует тепло и влагу (при наличии толстого слоя), воздухопроницаем, благотворен для развития корневой системы. Большой недостаток в быстром вымывании питательных веществ. Требуется постоянная подкормка органическими удобрениями, особенно компостом или перегноем и внесение небольшого количества глины.
• Суглинок или глинистая почва – в болотистом грунте вода находится близко к поверхности. Положение спасет создание высоких гряд (до 50 см) и обустройство водоотводных каналов для спуска излишней влаги. Землю готовят с осени, тщательно перекапывая и внося навоз/компост и золу или засеивая в зиму сидератами.
• Кислый грунт – раскисление проводится при показателе рН больше 7 (это нейтральное значение) гашеной известью или доломитовой мукой: торф – раз в 3 года, песчаник – каждые 5 лет, суглинок – каждые 7 лет.

Чтобы сохранить баланс микроэлементов и предотвратить обеднение грунта, необходимо чередовать посадки на одном месте. Это так же предотвратит скопление вредных бактерий и возбудителей заболеваний. Для обогащения полезными микроорганизмами и грибками применяют специальные средства («Микориза» и др.).

Какая земля подходит для грядок

Урожайность на приусадебном участке напрямую зависит от среды, в которую помещаются растения, а основной ее компонент – почва.

Плодородный грунт или чернозем: что лучше

Чернозем – это идеальное, созданное природой сочетание питательных веществ и элементов в структуре земли. Такая почва имеет нейтральный рН, идеальный для любых растений, она сама поддерживает необходимый уровень влажности и вбирает нужное количество УФ лучей. Однако далеко не каждый огородник может похвастаться наличием чернозема на своем участке, а покупка его обходится достаточно дорого.

Плодородный грунт – бюджетный аналог чернозема. Несмотря на то, что эта альтернатива создана искусственно, состав почвы соответствует всем требованиям классической идеальной земли для грядок:

• Песок (30%.) – для улучшения влаго- и воздухопроницаемости, насыщения кислородом, солнечным светом и водой.
• Чернозем (30%) – источник гумуса, насыщенного минералами, питательными и полезными компонентами.
• Торф (50%) – натуральное органическое удобрение для нейтрализации почвенных сред и негативного воздействия вредных примесей.

Плодородный грунт подходит для выращивания всех видов злаковых и овощных культур, плодово-ягодных кустарников и деревьев, цветов и декоративной зелени.

На заметку: внесение на грядки плодородного грунта на несколько лет избавляет от необходимости удобрять почву.

Как сделать грунт плодороднее

Существует несколько способов повысить урожайность земли, в зависимости от ее первоначального состава:

• Песчаник – хорошо аккумулирует тепло и влагу (при наличии толстого слоя), воздухопроницаем, благотворен для развития корневой системы. Большой недостаток в быстром вымывании питательных веществ. Требуется постоянная подкормка органическими удобрениями, особенно компостом или перегноем и внесение небольшого количества глины.
• Суглинок или глинистая почва – в болотистом грунте вода находится близко к поверхности. Положение спасет создание высоких гряд (до 50 см) и обустройство водоотводных каналов для спуска излишней влаги. Землю готовят с осени, тщательно перекапывая и внося навоз/компост и золу или засеивая в зиму сидератами.
• Кислый грунт – раскисление проводится при показателе рН больше 7 (это нейтральное значение) гашеной известью или доломитовой мукой: торф – раз в 3 года, песчаник – каждые 5 лет, суглинок – каждые 7 лет.

Чтобы сохранить баланс микроэлементов и предотвратить обеднение грунта, необходимо чередовать посадки на одном месте. Это так же предотвратит скопление вредных бактерий и возбудителей заболеваний. Для обогащения полезными микроорганизмами и грибками применяют специальные средства («Микориза» и др.).

Какая земля подходит для грядок

Урожайность на приусадебном участке напрямую зависит от среды, в которую помещаются растения, а основной ее компонент – почва.

Плодородный грунт или чернозем: что лучше

Чернозем – это идеальное, созданное природой сочетание питательных веществ и элементов в структуре земли. Такая почва имеет нейтральный рН, идеальный для любых растений, она сама поддерживает необходимый уровень влажности и вбирает нужное количество УФ лучей. Однако далеко не каждый огородник может похвастаться наличием чернозема на своем участке, а покупка его обходится достаточно дорого.

Плодородный грунт – бюджетный аналог чернозема. Несмотря на то, что эта альтернатива создана искусственно, состав почвы соответствует всем требованиям классической идеальной земли для грядок:

• Песок (30%.) – для улучшения влаго- и воздухопроницаемости, насыщения кислородом, солнечным светом и водой.
• Чернозем (30%) – источник гумуса, насыщенного минералами, питательными и полезными компонентами.
• Торф (50%) – натуральное органическое удобрение для нейтрализации почвенных сред и негативного воздействия вредных примесей.

Плодородный грунт подходит для выращивания всех видов злаковых и овощных культур, плодово-ягодных кустарников и деревьев, цветов и декоративной зелени.

На заметку: внесение на грядки плодородного грунта на несколько лет избавляет от необходимости удобрять почву.

Как сделать грунт плодороднее

Существует несколько способов повысить урожайность земли, в зависимости от ее первоначального состава:

• Песчаник – хорошо аккумулирует тепло и влагу (при наличии толстого слоя), воздухопроницаем, благотворен для развития корневой системы. Большой недостаток в быстром вымывании питательных веществ. Требуется постоянная подкормка органическими удобрениями, особенно компостом или перегноем и внесение небольшого количества глины.
• Суглинок или глинистая почва – в болотистом грунте вода находится близко к поверхности. Положение спасет создание высоких гряд (до 50 см) и обустройство водоотводных каналов для спуска излишней влаги. Землю готовят с осени, тщательно перекапывая и внося навоз/компост и золу или засеивая в зиму сидератами.
• Кислый грунт – раскисление проводится при показателе рН больше 7 (это нейтральное значение) гашеной известью или доломитовой мукой: торф – раз в 3 года, песчаник – каждые 5 лет, суглинок – каждые 7 лет.

Чтобы сохранить баланс микроэлементов и предотвратить обеднение грунта, необходимо чередовать посадки на одном месте. Это так же предотвратит скопление вредных бактерий и возбудителей заболеваний. Для обогащения полезными микроорганизмами и грибками применяют специальные средства («Микориза» и др.).

Дачное строительство на землях сельскохозяйственного (с/х, схн) назначения на сайте Недвио

• Недвижимость
• Строительство
• Ремонт
• Участок и Сад
• О загородной жизни
• Вопросы-Ответы
  • Интерактивная кадастровая карта
  • О проекте Недвио
  • Реклама на Nedvio.com

Многим людям, кто владеет земельными участками или только планирует их приобрести, довольно сложно разобраться в тонкостях законодательства касательно земель сельхоз (с/х, схн) назначения.

Какие ограничения на них действуют? Что можно на них строить, а что нельзя? И реально ли построить на них дом и прописаться в нем? Ответить на эти и другие вопросы мы постараемся в данной статье.

В чем особенности строительства на землях с/х назначения?

Начнем с того, что все земли в России имеют такую характеристику, как вид разрешенного использования (ВРИ). Она предопределяет, как дальше участки должны использоваться.

Узнать ВРИ участка можно тремя способами:

1. Изучить Правила землепользования и застройки местности, на которой расположен участок. Там определены зоны, к которым относится конкретный объект;
2. Сделать официальный запрос в городскую или сельскую администрацию;
3. Через те же органы заказать кадастровый паспорт на землю. В нем будет прописан код ВРИ.

Иногда возникают ситуации, что ВРИ земельного участка отсутствует. В этом случае владелец должен написать заявление на его присвоение в местную администрацию.

Виды сельскохозяйственных участков

Земельные участки, отведенные под с/х (схн) назначение, в свою очередь, подразделяются на 2 вида:

• Территории, на которых нельзя строить жилые сооружения;
• Земли, на которых можно возводить здания, гаражи и вести хозяйственную деятельность.

Среди сельскохозяйственных территорий также выделяют:

• Лесополосы и пахотные земли;
• Пастбища;
• Фруктовые сады;
• Земли для огороднических целей;
• Дачные участки.

Есть и другие подвиды и подкатегории. В данной статье мы опустим их описание, сосредоточившись на тех аспектах, которые важны для дачного строительства. Вся подробная информация и порядок взаимоотношений сторон (собственников и государства) описаны в положениях Земельного кодекса, а также в законе «О целевом использовании земель».

Чем отличаются садовые, дачные и огороднические земли?

Начнем с того, что у всех категорий земель есть общего, чем они похожи:

• На них разрешается возводить хозяйственные постройки, в которых хранится урожай, либо специальная техника;
• На всех землях можно возделывать сельскохозяйственные растения;
• На всех видах можно строить жилые дома и постройки, но нельзя делить их на квартиры.

Теперь поговорим о различиях.

Огороднические ЗУ больше всех отличаются от остальных. На них нельзя:

1. Выращивать плодово-ягодные культуры;
2. Строить капитальные строения. Временные постройки разрешены;
3. На них запрещены жилые постройки (при чем, неважно, где расположен участок – в черте населенного пункта или вне его).

Для садового участка ограничение одно, но существенное. Прописаться в доме на его территории нельзя.

На дачных земельных участках таких ограничений нет. На них разрешается:

1. Строить дачные дома. Строение должно быть не выше 3-х надземных этажей. Нельзя делить дом на квартиры;
2. Выращивать овощи, бахчевые культуры и ягоды;
3. Размещать на своей территории бани, туалеты, сараи, гаражи.

Основной закон, который регулирует права и обязанности владельцев дачных участков – ФЗ №66. В этом документе написано, что владелец имеет право строить жилые объекты, выступая как физическое лицо, так и в кооперации с другими собственниками.

При возведении строений на дачных ЗУ не нужно получать разрешение, в отличие от территорий под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Еще одно отличие — размеры построек законодательно не ограничиваются.

Можно ли прописаться в доме, построенном на с/х земле?

На текущий момент для сельскохозяйственных участков не предусмотрена прописка.

Единственный выход — сменить назначение земли с СХН на ИЖС. Чтобы его изменить, нужно сделать следующее:

• В том случае, когда земельный участок граничит с селом, городом, деревней или поселком, владелец может обратиться с просьбой в местную администрацию;
• Если границы с населенным пунктом нет, то нужно добиваться перевода участка в статус земли населенного пункта.

Как переводят сельхоз. участок в земли населенного пункта?

Проблема перевода ЗУ в земли поселений или города в том, что для такого решения нужно распоряжение вышестоящих органов власти. А следовательно — это время, деньги и бумажная волокита для собственника.

На первом этапе нужно понять имеет ли смысл вообще «заморачиваться» с переводом. Для начала понадобятся следующие документы:

1. Паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
2. Выписка из земельного кадастра и реестра недвижимого имущества;
3. Согласие собственника на изменение категории земель.

Далее запускается механизм согласований между гос. учреждениями. Обращение могут рассматривать в течение 2-ух месяцев.

При положительном решении составляют акт о переводе земель в другую категорию, либо выдают отказ. На то, чтобы получить акт с заключением, нужно закладывать еще около 2-х недель.

Риски при строительстве на сельскохозяйственных (схн) землях

Идея построить дом или коттедж на сельскохозяйственных землях — всегда заманчива. Однако здесь возникает множество рисков.

Во-первых, у собственника могут возникнуть проблемы с почтовым адресом. Если дом расположен за границей поселка или города, то местная администрация не сможет присвоить ему адрес. Этот вопрос придется решать на уровне региональной власти.

Во-вторых, если дом был возведен не на дачном участке, а на пашне, огородном участке или прочих землях с ВРИ, который не позволяет строить капитальные сооружения, то государство может применить следующие санкции:

1. Издать постановление о сносе постройки;
2. Наложить штраф за незаконное строительство.

Как мы видим, риски самовольного строительства на сельхозземлях достаточно высоки. Справедливости ради, стоит заметить, что любое решение допускается опротестовать в судебном порядке.

Как прописаться на даче, построенной на сельхозземле?

Главной проблемой всех дачных участков, является, пожалуй то, что если земля находится не в границах населенного пункта, то прописаться в ней можно только по постановлению суда.

Чтобы получить возможность прописки, надо доказать суду, что дом подходит для круглогодичного проживания. Для этого нужно пройти все этапы согласования:

1. Надо подать ходатайство о проведении строительной экспертизы;
2. Затем эксперты осматривают дачный дом и выносят положительное или отрицательное заключение;
3. Только после положительного решения и проверки всех бумаг суд дает разрешение на прописку.

Процедура экспертизы недешевая (в Подмосковье стоит от 20 тыс. руб.) и состоит в следующем:

1. Эксперты оценивают фундамент и несущие стены;
2. Проверяют, есть ли соответствующие системы коммуникаций. Среди требований – исправно функционирующие отопление, вентиляция и канализация;
3. Также оценивают теплоизоляцию дома.

Чаще всего комиссия отказывает в положительном решении из-за отсутствия в доме электричества или газоснабжения.

Есть еще один важный момент – чтобы прописаться по решению суда, нужно, чтобы у хозяина дачи не было другой жилплощади. Если у истца уже есть прописка в квартире, лучше заранее с нее выписаться. Если не выполнить это условие, суд не станет предоставлять возможность прописаться на даче.

Новые правила застройки с/х земель

Как мы уже писали ранее, новый дачный закон № 217-ФЗ, вступивший в силу с начала 2019 года, вносит существенные изменения в правила дачного строительства.

Теперь все земли с ВРИ дачной категории становятся садовыми, а все дачные поселки будут переформированы в садовые товарищества.

Одновременно с этим разрешается строить на садовых землях капитальные дома, а также регистрироваться в них. Это значит, что с начала года владельцам дач теперь не придется прописываться через суд. Теперь это право закреплено за ними изначально.

Положительный момент состоит также в том, что государство пообещало поддерживать садовые товарищества, при помощи инвестиций в подведение коммуникаций и оптимизации кадастровых работ.

Минус данных преобразований в том, что владельцы участков теперь обязаны платить членские взносы. Причем, владельцам коттеджей или домов придется платить, в том числе, за пользование общими коммуникациями, даже если они не состоят в товариществе.

Выводы

Что можно сказать, в качестве итогов. Помимо единичных улучшений в законах, в последние годы, государство, к сожалению, похоже прикладывает все усилия для того, чтобы владеть собственным домом и участком стало сложно и дорого. Законы меняются буквально каждый год, а налоги растут.

Тем не менее, видны и положительные сдвиги в законодательстве. Очевидно, что дачам в нашей стране уже нужен другой статус, так как люди элементарно не могут решить вопрос с поликлиниками, школами, детскими садами по месту проживания.

А в вопросе строительства и прописки, смены категорий на землях с/х назначения, законодательные нормы следует смягчить, хотя бы местах рядом с крупнейшими городами. Ведь, очевидно, что покупая землю в радиусе, скажем, 20-30 км от Москвы, никто не станет там делать пастбище (это банально не рентабельно, так как слишком высокая цена сотки).

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Особенности дачного строительства на землях сельскохозяйственного назначения: риски и преимущества

Изменения классификатора ВРИ, внесенные в 2015 году, расширили перечень, дополнив его новым видом – земли для ведения дачного хозяйства.

Собственники таких земельных участков, помимо использования их с целью отдыха и возделывания различных культур, имеют право возводить на них жилые постройки.

Рассмотрим основные особенности наделов такого вида.

Общие сведения

Одна из характеристик участка земли, определяющая его правовой режим применения, называется вид разрешенного использования. При определении разрешенного использования обязательно учитывается зонирование территории, где находится конкретный участок.

Чтобы упорядочить все многообразие значимых видов деятельности человека, разработан классификатор ВРИ.

Участки земли, используемые для ведения дачного хозяйства, имеют код 13.3 по действующей классификации.

Собственникам таких наделов разрешается:

1. Размещать на своей земле дачные дома, которые подходят для отдыха и проживания. Этажность строения выше уровня земли не должна превышать 3 этажей. Разделение дома на квартиры не допускается.
2. Заниматься выращиванием картофеля, плодовых, бахчевых, ягодных и других культурных растений.
3. Размещать на своей территории строения и сооружения для хозяйственных нужд.

Основным документом, регулирующим оборот земель, используемых как дачи, является ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

На основании вышеуказанного акта и ст. 81 Земельного кодекса РФ собственник имеет право осуществлять строительство объектов как частное лицо либо при организации партнерств, кооперативов или товариществ с другими собственниками.

Вид разрешенного использования

На основании закона № 66-ФЗ под дачным участком подразумевается земля, предоставляемая человеку либо приобретенная им с целью выращивания сельскохозяйственных культур и отдыха.

На такой территории разрешается строительство:

• жилых объектов с правом зарегистрироваться в них;
• жилых объектов без права регистрации.

Разрешенная этажность жилых строений – 3 надземных этажа.

Важно! При возведении жилых объектов на дачной территории получать разрешение не обязательно. Габариты и назначение строящихся зданий также не регламентированы, в отличие от объектов строительства на землях ИЖС.

Процедура оформления существенно упрощается, если надел относится к категории земель населенных пунктов.

Если категория участка – сельскохозяйственное назначение, то собственник может попытаться изменить ее.

Сделать это можно следующим образом:

1. Если участок граничит с населенным пунктом, то собственник должен обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления с инициативой внесения изменений в генеральный план либо схему территориального планирования.
2. Если участок находится на удалении от населенного пункта, то собственнику следует обратиться в региональные органы власти. Положительное решение может быть принято при наличии обоснования, например, создание ТСН.

Рассмотрим, какие риски могут возникнуть при строительстве на землях сельскохозяйственного назначения, выделенных для дачного строительства.

Одной из проблем будет тот факт, что получить прописку в построенном доме, удаленном от населенного пункта, будет возможно только с помощью решения суда.

При разработке данного ВРИ подразумевалось, что жилые строения будут иметь дачное назначение, то есть для сезонного, а не постоянного проживания. Поэтому для прописки в таком возведенном капитальном строении необходимо доказывать, что внутри дома можно проживать круглогодично.

Необходимыми документами будут заключение экспертизы и технический паспорт объекта, которые обязательны для представления в суд.

Возможны проблемы с присвоением строению почтового адреса. Он необходим не только для ведения переписки, но и для предоставления в органы ФМС при прописке.

Чтобы получить почтовый адрес для дома, собственнику необходимо обратиться в органы местной администрации.

Однако по законодательству присвоение почтового адреса обязательно только для строений в черте населенного пункта. Если дачный участок находится за его границами, то решение о предоставлении почтового адреса принимается на местном уровне.

Сходства и различия садовых, огороднических и дачных наделов

Эти ВРИ, выделенные классификацией в отдельные категории, имеют много общего:

1. Допускается возведение хозяйственных построек и сооружений, применяемых как хранилища собранного урожая, сельскохозяйственных инструментов и техники.
2. На всех этих территориях разрешается разведение ягод, овощей, картофеля, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур.
3. На участках, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства, разрешено возведение жилых домов с целью отдыха. Но нельзя разделять объект на несколько квартир.

Выделим основные различия:

1. На огороднических землях, в отличие от дачных и садовых, не разрешается возделывание плодовых деревьев. Объекты жилого назначения, построенные на них, могут иметь только некапитальный характер.
2. Возводить жилые постройки на огороднических наделах запрещается, вне зависимости от расположения (в черте населенного пункта или на земле сельскохозяйственного назначения).
3. Зарегистрироваться возможно в жилом доме, возведенном на дачной земле, тогда как прописаться в доме на садовом участке нельзя. Наиболее простой будет процедура регистрации при расположении участка в черте населенных пунктов.

Также нужно заметить, что для возведения жилых построек существуют отдельные ВРИ:

1. ИЖС,
2. ЛПХ.

При этом ведение личного подсобного хозяйства очень схоже с рассмотренными выше видами разрешенного использования, разрешая все те же виды хозяйственной деятельности, но при этом позволяет без проблем построить жилой дом и даже разводить на участке домашний скот.

Что делать собственникам с устаревшим ВРИ земельного участка?

Введение новой классификации ВРИ не оказывает влияния на правовой статус участков с записью старого образца.

Разрешенное использование считается действительным даже при его несоответствии действующей классификации.

При желании собственника им подается заявление на приведение старого ВРИ в соответствие новой классификации. Документ нужно направлять в орган государственной власти, уполномоченный устанавливать либо изменять ВРИ участков.

Для рассмотрения заявления отведено не более 30 дней, после чего должно быть принято решение о введении соответствия. На основании полученного документа собственник инициирует внесение изменений в государственный кадастр.

Несмотря на простоту регламентированного обращения у некоторых собственников могут возникнуть сложности.

При внесении изменений в действующие градостроительные и землеустроительные правила муниципалитета новый присвоенный вид ВРИ может не соответствовать желаемому и текущему использованию участка.

В этом случае собственнику можно посоветовать изучить действующие ПЗЗ, если они приняты, и выбрать ВРИ по условно-разрешенным либо вспомогательным видам деятельности.

При отсутствии ПЗЗ потребуется проведение публичных слушаний, на основании которых местные органы власти подготовят постановление об изменении ВРИ. Издержки на проведение публичных слушаний оплачиваются собственником, инициирующим изменение вида разрешенного использования участка.

Что изменится в ближайшем будущем?

В середине 2017 года принят новый закон № 217-ФЗ, который вступит в силу с начала 2019 года и заменит действующий № 66-ФЗ.

Соответственно документу, участки с дачным ВРИ причисляются к садовым. В отличие от другой категории участков – огороднических, на садовых разрешается строить объекты недвижимости.

Дачные потребительские кооперативы будут переоформлены в садовые товарищества.

На местном уровне планируется создание программ поддержки садоводов: обеспечение территорий необходимой инфраструктурой, финансирование кадастровых работ.

Со своей стороны садоводы будут обязаны выплачивать членские взносы. Это касается как членов товариществ, так и индивидуальных садоводов.

При отсутствии необходимости создания товарищества получение коммунальных ресурсов осуществляться при заключении индивидуальных договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Документом зафиксировано разрешение строить капитальные дома на садовых территориях, осуществлять там регистрацию.

Таким образом, если у собственника дачного участка сегодня существуют проблемы с регистрацией в построенном жилом доме, то после вступления акта в силу проблема будет решена.

Это касается только мест постоянного проживания, так как документом введен новый термин «садовый дом», относящийся к объектам сезонного характера.

Подведем итог

Собственники наделов с дачным ВРИ имеют ряд преимуществ: помимо ведения сельскохозяйственной деятельности они официально могут построить жилой дом. При соблюдении определенной процедуры граждане смогут зарегистрироваться там, получить почтовый адрес.

Особенностью строительства на дачных участках является упрощенная схема регистрации, а также отсутствие необходимости получать разрешение на строительство. Если документальный ВРИ земли неактуальный, то собственник вправе инициировать приведение его соответствия действующей классификации и внесение кадастровых изменений.

ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи

• Что такое ИЖС
• Плюсы и минусы
• Ипотека под ИЖС
• Как построить дом на участке ИЖС
• Налоги и льготы
• Из СНТ в ИЖС
• ИЖС 2020 — вопросы эксперту

Эксперт в этой статье

• Федорова Елена, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

Что такое ИЖС

При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.

Терминология:

• ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
• ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
• СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.

Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.

ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).

Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.

Плюсы ИЖС:

• в таком доме можно жить в любое время года и оформить официальную регистрацию;
• муниципалитет может обеспечить прокладку коммуникаций и предоставить доступ к услугам больниц, поликлиник, школ и детских садов;
• банки кредитуют ИЖС по специальным ипотечным программам.

Минусы ИЖС:

• земля стоит дороже, чем садовые участки, где также можно построить жилой дом;
• если на участке еще нет дома — для постройки жилья потребуется уведомление или разрешение от муниципалитета;
• стоит заранее ознакомиться с Генеральным планом развития территории, поскольку по соседству могут быть запланированы кварталы многоэтажек;
• перед покупкой нужно проверить доступность школы, больницы и детсада.

Ипотека под ИЖС

У крупных банков и региональных кредитных организаций есть специальные ипотечные программы под строительство домов на участках ИЖС. Развитие этого направления предусмотрено государственной программой поддержки ИЖС, поэтому получить такой кредит проще, чем под другое строительство. Средний срок ипотечного кредита — 17 лет.

Чтобы получить ипотеку, нужно предоставить:

• залог. Это может быть строящийся дом и участок, на котором он расположен, или другая недвижимость;
• поручительство физического лица до оформления залога;
• договор, если жилье возводит строительная компания;
• смету работ и расчет подведения коммуникаций;
• уведомление или разрешение на строительство.

Как построить дом на участке ИЖС

Такое жилье должно отвечать нормам закона:

• это отдельно стоящее здание;
• не больше трех этажей и не выше 20 м;
• рассчитан на одну семью.

Для домов площадью до 500 кв. м. действует уведомительный порядок разрешения на строительство.

Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:

• уведомление о начале работ;
• документы о собственности на землю;
• внешнее описание дома —- текстовое или графическое.

В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет.

Не позже 30 дней после окончания работ нужно подать:

• уведомление о завершении строительства;
• технический план дома, который делает кадастровый инженер;
• соглашение об определении долей на дом, если участок в долевой собственности.

В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.

Если площадь дома более 500 кв. м, потребуются разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Налоги и льготы

Ставки по земельному налогу устанавливают местные власти в размере не выше 0,3% [2]. При покупке участка можно оформить налоговый вычет на сумму до 290 тыс. руб. или использовать для приобретения материнский капитал.

А еще участок под ИЖС можно получить бесплатно. Например, такие льготы предусмотрены для многодетных семей, инвалидов, ветеранов войн или ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС. Списки льготников есть в Земельном кодексе РФ и законах субъектов Федерации. Региональные льготы стоит уточнить в местной администрации [3].

Как перевести СНТ в ИЖС

Под таким переводом подразумевается изменение вида использования для садового или огородного участка.

Для этого необходимо:

• чтобы участок был в собственности;
• относился к категории земель населенных пунктов;
• имел ИЖС как основной или условный вид разрешенного использования;
• состоял на кадастровом учете и имел границы;
• подходил под требования о предельной норме площади в регионе.

Проверьте право собственности

Для этого можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Для изменения ВРИ потребуется согласие всех владельцев участка.

Уточните категорию земли

У садовых и огородных участков их две [4]:

• земли населенных пунктов. Это значит, что участок находится в городе, деревне и т. д.;
• земли сельскохозяйственного назначения. Всегда находятся за границами населенного пункта.

В первом случае участок можно перевести в ИЖС. Во втором случае для этого требуется изменение категории земель.

Проверить вид разрешенного использования и категорию участка можно по публичной кадастровой карте Росреестра либо по выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписка также потребуется для перевода участка в ИЖС, поэтому как ее получить — рассказываем ниже.

Проверьте участок по кадастру

Участок должен состоять на кадастровом учете и иметь границы [5], [6].

• посмотреть кадастровый номер в документах на участок;
• проверить адрес участка по карте Росреестра. Если участок есть на карте — он состоит на кадастровом учете. Возможен вариант, когда земля в кадастре есть, но «без координат границ». В этом случае нужно вызвать кадастрового инженера, который установит координаты.

Уточните предельную норму для участка

Нормы разрешенной площади участков определены:

• земельным и градостроительным законодательством;
• правилами землепользования и застройки (ПЗЗ);
• муниципальными властями или администрацией субъекта Федерации.

Проверить участок можно по ПЗЗ на сайте администрации либо с помощью сервиса ФГИС ТП. Землю, которая не соответствует нормам, не вносят в ЕГРН и там нельзя построить дом.

Как зарегистрировать перевод участка в ИЖС

Порядок действий зависит от того, указан ИЖС как основной или условный вид использования земли. В первом случае достаточно собрать комплект документов и подать заявление о переводе в МФЦ «Мои документы» или территориальное отделение Росреестра.

Комплект документов для регистрации перевода участка в ИЖС

*Заплатить пошлину за изменения ВРИ нужно только за участки в Московской области .

По закону срок для внесения изменений — семь дней, но в конкретных случаях может потребоваться больше времени [7], [8].

Если ИЖС указан как условный вид использования — потребуется разрешение от администрации муниципального образования.

Согласование проходит четыре стадии:

• собственник участка подает заявление о предоставлении разрешения на ИЖС, можно в электронном виде, в комиссию при местной администрации;
• комиссия составляет проект решения, который рассматривается на публичных слушаниях или общественных обсуждениях;
• по результатам слушаний комиссия готовит рекомендации о разрешении или отказе в предоставлении условного вида использования;
• на основе рекомендаций глава местной администрации принимает решение о разрешении ИЖС или отказе в заявлении.

На каждом этапе возможен отказ, который можно оспорить в суде. Если собственник получил разрешение, дальше порядок действий совпадает с первым вариантом.

ИЖС 2020 — вопросы эксперту

Федорова Елена, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— Можно ли изменить категорию земель?

— Да, такая процедура предусмотрена действующим законодательством. В компетентный орган исполнительной власти или местного самоуправления подается ходатайство, среди прочего указывается обоснование необходимости перевода и прикладываются документы. По результатам рассмотрения принимается акт о переводе либо об отказе. На указанные решения подается жалоба в суд.

Такой перевод, особенно в части земель сельхозназначения, требует детальной, индивидуальной проработки.

— Как быть, если местная администрация отказывается заниматься коммуникациями и инфраструктурой для участков ИЖС?

— Использование земли для целей индивидуального жилищного строительства зависит от возможности подключения домов к инженерно-техническим сетям.

Вопрос заслуживает пристального внимания при выборе объекта, решение такой проблемы потребует финансовых вложений, приведет к судебным тяжбам.

К полномочиям органов местного самоуправления относится обеспечение жителей инженерной инфраструктурой. Власть порой не решает проблему. Жалоба на бездействие или на официальный отказ направляется в прокуратуру и суд. Для подачи иска требуются доказательства, прокурорская проверка потенциально этому способствует.

— Что нужно знать об ИЖС-2020, на какие изменения в законодательстве стоит обратить внимание владельцам ИЖС и потенциальным собственникам таких участков?

— Возможность постоянной регистрации, о нюансах шла речь в издании. Продление упрощенного порядка оформления прав на жилой и на садовый дом.

Действует и возможность для членов некоммерческих организаций в сфере садоводства и огородничества или дачного хозяйства бесплатно приобрести в собственность участок целевого назначения.

Земля сельхозназначения под дачное строительство минусы

Вопреки расхожему мнению, далеко не все земли сельхозназначения представляют собою пахотные поля или пастбища. Многие из них предназначены для различных видов хозяйствования, нуждающихся в капитальных постройках.

Но можно ли возвести на земле сельскохозяйственного назначения жилой дом (то есть, капитальное здание для постоянного всесезонного проживания, в котором можно зарегистрироваться по постоянному месту жительства)?

Ответ зависит во многом от того, к какому виду разрешенного использования относится рассматриваемый участок сельхозназначения и готов ли владелец заняться переводом из одного в другой вид использования (это платная процедура).

Однозначно запрещается строить жилье на земле сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации. Чтобы избавиться от запрета, необходимо сменить вид разрешенного использования на «для размещения дачи». Есть и такие сельхозземли, строить на которых можно (иногда можно и «прописаться»)

Земли сельхозназначения для КФХ

Сегодня строительство коттеджей на землях для КФХ довольно популярно: это очень выгодная для застройщика схема, когда, купив заброшенные поля КФХ, он продает их намного дороже как «под застройку».

Однако для покупателя коттеджи на земле для КФХ – не самый удачный вариант, несмотря на то, что агентства недвижимости уверяют в полной их законности (наверное, не стоит объяснять, почему риэлторы это делают).

С землями КФХ традиционно возникают две проблемы.

Во-первых, строительство на этих землях разрешено, но только (согласно Закону «О крестьянских-фермерских хозяйствах»), если недвижимое имущество необходимо для жизнедеятельности хозяйства. На практике это выражается в том, что при обращении за получением разрешения на строительство местной администрации надо представить подтверждения:

• наличия самого КФХ,

• наличия у КФХ вида деятельности, для которого необходимо постоянно присутствовать на участке (например, птицеводство и кролиководство) – это доказывает потребность КФХ в жилом строении для его членов.

Во-вторых, земля КФХ является неделимой. А участки, между тем, измеряются в гектарах, а не в сотках. Даже самый небольшой участок с разрешенным использованием под фермерское хозяйство будет около 3,5 га размером.

Поэтому земля для КФХ прекрасно подойдет, если вы действительно собрались там вести хозяйство (и заодно построить жилой дом), либо, если вам необходим участок под усадьбу с большой площадью. Если же вам продают один участок на несколько владельцев, то, скорее всего, для его застройки придется организовывать фиктивное КФХ и оформлять право совместной собственности с другими покупателями. Определить границы своей земли или продать свой кусок на участке в совместной собственности для КФХ не получится.

Регистрация по месту жительства в доме на такой земле маловероятна (причем не только в общем порядке, но и через суд). Даже знаменитое Постановление Конституционного суда № 13-П от 30.06.2011 г. говорит о возможности «прописки» только на садовых земельных участках.

Земли сельхозназначения для садоводства или дачного строительства

И на территориях, отведенных садовоческим товариществам и на земле с видом разрешенного использования «для дачного строительства» можно возводить жилые здания. Правда, существуют и ограничения: коттедж должен соответствовать СНиПу, регулирующему застройку в садоводствах.

Несомненным плюсом возведения жилого дома на землях для дачного строительства является «дачная амнистия». Благодаря упрощенной процедуре регистрации прав на недвижимость, не нужно брать разрешение на строительство и оформлять ввод в эксплуатацию.

А вот с пропиской на даче, расположенной на землях сельхозназначения, сложнее.

Дело в том, что дачные поселки с правом регистрации по постоянному месту жительства все расположены в границах населенных пунктов. В такой ситуации земельный участок будет отнесен к землям поселений с разрешенным использованием для размещения дач. Когда же дача построена на землях сельхозназначения под дачное строительство, паспортный стол обязательно откажет в регистрации на даче.

Риэлторы, реализующие такие участки, обычно успокаивают клиентов вышеупомянутым Постановлением Конституционного суда № 13-П от 30.06.2011 г. (оно говорит о незаконности запрета на «прописку» в садоводствах, содержащегося в законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», утверждает, что регистрация на даче возможна, если дом обладает признаками жилого помещения). Однако с этим постановлением не все так просто.

Во-первых, несмотря на признание норм, запрещающих дачную прописку неконституционными, обязанность зарегистрировать обитателей дач по месту проживания на основаниий данного решения не возникает, т.к. сами здания числятся нежилыми, дачами.

Во-вторых, признание здания жилым предполагает получения ряда экспертных заключений. В итоге сводится к нулю польза от дачной амнистии.

Таким образом, и строительство дома, и “прописка” на дачных сельхозземлях возможна. Вопрос в том, стоит ли всех хлопот полученная на покупке участка экономия?

Отметим, что с 2019 года меняется законодательство о дачах, в связи с чем все жилые строения будут считаться жилыми домами – это фактически позволит регистрироваться в них по месту жительства.

Читать: Квартиры в малоэтажках за городом, плюсы и минусы.

Покупать ли землю сельхозназначения под стройку дома

Земельный кодекс содержит статьи № 77-81, которыми четко определены земли, относящиеся к сельскохозяйственному назначению. Таковыми являются территории, находящиеся за границей населенных пунктов. По определению земельного кодекса участки предназначены для всех видов деятельности, относящихся к сельскому хозяйству (животноводство, огородничество, садоводство, переработка с/х продукции и другие отрасли). Застройщика из Москвы с/х участок привлекает меньшей стоимостью по сравнению с земельной площадью ИЖС . Возникает вопрос: покупать ли землю сельхозназначения для возведения дома или отказаться от такой идеи.

Чем привлекает застройщиков из мегаполиса с/х земля Подмосковья

Специально под строительство жилых домов в Подмосковье ведется продажа земельных наделов ИЖС . Однако не все их могут себе позволить приобрести. Цена за несколько «золотых» соток переваливает за сотни тыс. руб., а то и долларов. Чем ближе Москва, больше развита инфраструктура, чище экология, тем дороже земли.

Престижным и дорогим направлением является Рублево-Успенское шоссе. В окрестностях 10 км от МКАД стоимость одной сотки начинается от 95 тыс. долларов, что примерно составляет 7 млн. руб. Обычный житель столицы дом себе здесь не построит. Если продвинуться вглубь еще на 15 км, то стоимость сотки снизится до 35 тыс. долларов, что примерно составляет 2,8 млн. руб.

Районы Новорижского шоссе больше податливые для жителей столицы. Здесь доступно найти земельные наделы, стоимость которых начитается от 17 тыс. долларов, что примерно составляет 1,3 млн. руб.

С/х угодья Подмосковья привлекли застройщика красотой природы. На законном основании мы построили дом «Сан-Тропе 9,4х8,1 м».

Сейчас набирает популярность Калужско-Киевское направление. Земля здесь стоит до 30 тыс. долларов за сотку. Если ехать по шоссе дальше от Москвы, то можно найти недвижимость, где цена за сотку начинается от 500 тыс. руб.

Перспективным считается Минское направление. Здесь много обжитых дачных участков. Однако федеральная трасса М-1 с 33-го по 84-й км платная. Минусом считается сложная автотрасса протяженностью 5 км от МКАД до Одинцово.

Можно привести еще десятки примеров, но все они заставляют задуматься, покупать ли землю сельхозназначения под капитальное строительство или отдать предпочтение недвижимости, предназначенной под ИЖС . В первом случае застройщик экономит свой бюджет, но пребывает в неизвестности, каким образом возвести законно дом. Во втором случае придется выложить крупную сумму, но без всяких опасений заняться строительством.

Разновидности сельскохозяйственных земель

Обычный человек из мегаполиса не имеет представления, что собой представляют с/х угодья московской области. В общих чертах их разделяют на 3 вида:

1. Земля садоводческих хозяйств, некоммерческих товариществ, партнерств. Предназначена она для выращивания сада, ведения огородничества. Хозяину разрешено возвести дачу.
2. Земля крестьянско-фермерского хозяйства. Предназначена она для ведения фермерского хозяйства (выращивания птицы, КРС и другого поголовья, переработки с/х продукции).
3. Земля личного подсобного хозяйства. Предназначена она для ведения домашнего хозяйства в некоммерческих целях.

Владельцы земли с/х назначения часто заказывают нам построить дом по проекту «Пальма-де-Майорка 87,4 м2».

Дачу человек в московской области может возвести на землях СНТ , СНП предназначенных именно для строительства. Нежилые хозяйственные постройки разрешено возводить на территории любых участков. На землях КФХ для круглогодичного проживания допускается строительство коттеджных домов. Угодья ЛПХ используют для строительства и ведения хозяйства, но учитывают, к какой категории они относятся.

Когда неопытный человек слышит от риелторов призыв – покупаем сельхоз землю для выгодного строительства в московской области, стоит поинтересоваться ее целевым направлением. Нужно изучить кадастровый паспорт участка, где прописана о нем вся информация.

Что будет, если купить землю сельхозназначения ЛПХ под строительство дома

Продажа недвижимости ЛПХ привлекает застройщиков приемлемой ценой. Конечно, на показатель стоимости влияет удаленность от столицы, но все равно выгодно. Основное назначение участка – ведение личного подсобного хозяйства. Однако существует такое определение, как вид разрешенного использования. Земли ЛПХ бывают двух типов, для каждой из которых определен свой ВРИ :

1. Земельный надел, не выходящий за границы населенного пункта, является приусадебным участком. Его лучше всего купить под стройку дома. Особенностью участка считается многофункциональность. Надумал человек в московской области приобрести надел, ему по закону разрешено на приусадебном участке ЛПХ построить капитальный дом, заниматься с/х деятельностью. Для законной регистрации статус участка переводят в ИЖС .
2. Земельный надел ЛПХ , выходящий за границы населенного пункта, это полевой участок. Его лучше не покупать, так как капитальное строительство здесь запрещено. Землю используют в с/х целях.

Кроме доступной стоимости, преимуществом земельных участков ЛПХ в зоне населенного пункта является сниженный в 3 раза налог. Владелец имеет право получать с/х продукцию, на которую государство выдаст сертификат. Деятельность не считается предпринимательской, освобождается от налогообложения.

Законное основание позволило нам использовать землю ЛПХ для возведения домика в Подмосковье.

Однако при рассмотрении вопроса, стоит ли покупать земли сельхозназначения категории ЛПХ , нужно знать о минусах. Земельный участок не всегда имеет удачное расположение в населенном пункте. Коммуникации могут быть удалены. Их придется подводить за свой счет.

Что будет, если купить землю сельхозназначения ДНП , СНП или СНТ под строительство дома

Сельскохозяйственные участки ДНП и СНТ , СНП в общем понятии одинаковые. Они тоже привлекают жителей столицы меньшей стоимостью. Дачные, садовые партнерства и товарищества живут по своему закону. При вступлении в общину человек должен платить взнос. Несмотря на сходство, здесь тоже есть нюансы.

Если рассмотреть ДНП , то земли расположены в районах дачного строительства. Изначально участки отводили за границами населенных пунктов, а сейчас разрешено создавать на их территории. Основное предназначение земельного надела – с/х деятельность и отдых. Для строительства дома лучше купить недвижимость, расположенную в населенном пункте. Только такой участок по закону разрешено использовать под эти цели. Владелец дома имеет право прописаться, не делать обязательную экспертизу постройки. Дом хозяину разрешено строить некапитальный, но он обязательно должен быть на земле ДНП .

На садовом участке мы возвели дом «Женева 6х8 м». Хозяин законно прописался, благодаря нашей помощи.

Садовые товарищества и партнерства СНТ , СНП предоставляют землю в живописных районах московской области, где наблюдается чистая экология. Особенностью является хорошее плодородие почвы. Здесь покупаем сельхоз землю для выращивания с/х культур. Строить дом не обязательно, но разрешено. Об этом свидетельствует статья 3 ФЗ № 217, которая вступила в силу с 1 января 2019 года (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_221173/).

В районах московской и другой области садовый участок разрешено использовать только под одну однотипную постройку. Например, одна баня или сарай. Однако никто не мешает возвести два здания: один объект оформляют жилым, а другой – летним домом. Правда, садовые наделы ограничены площадью. На 15 сотках сильно не разгонишься.

Подмосковные районы с садовыми землями недалеко удалены от населенных пунктов. Однако владельцу на участок придется самостоятельно прокладывать коммуникации. Прописаться в доме можно, но при отсутствии адреса процесс проходит в судовом порядке.

Что будет, если купить землю сельхозназначения КФХ под строительство дома

Земли КФХ для возведения капитального дома не покупают. Они предназначены для ведения фермерского хозяйства. Построить разрешено коттедж. Однако собственник должен доказать, что он занимается колхозно-фермерской деятельностью. Лучшим способом считается ведение животноводства, так как для ухода за животными человеку нужен дом.

При самовольной постройке и обнаружении ее муниципалитетом представители государственного органа обратятся в суд. Решение о сносе самостройки судья примет, если:

• здание ограничивает доступ к инфраструктуре или мешает соседям;
• постройка расположена в охраняемой или санитарной зоне;
• дом приближен больше допустимой нормы к газо- и нефтепроводу, объекту электрообеспечения и другой магистральной инфраструктуре.

Когда самострой на участке КФХ не попадает под одну из категорий, его оставят. Владельцу откажут в прописке, страховке, регистрации. В дом невозможно провести газ, воду, электричество и другие коммуникации.

Мы советуем строить дома только на тех землях с/х назначения, где законно их можно оформить.

Подводя итоги, стоит ли покупать земли сельхозназначения под возведение жилого дома, от угодий КФХ сразу нужно отказаться. Садовые, дачные наделы и земли ЛПХ можно рассматривать, как выгодное вложение средств в недвижимость. Однако ВРИ участка должно разрешать заниматься строительством. Если угодья приобретать по прямому назначению для с/х деятельности, подойдет земля каждой рассмотренной категории, но вновь с учетом ВРИ .

Если нужна информация о возможностях узаконивания самостроя, предлагаем посмотреть видео:

Наши специалисты оказывали и продолжают оказывать помощь неопытным застройщикам в решении сложных земельных вопросов. Предлагаем к просмотру видео презентации компании: